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首页  »  V房产  »  房企拿地告别“大碗酒、大碗肉”的时代

摘要: 看得见吃肉,也要学得会挨揍

今天下午,北京土地市场迎来9月第一次拍卖。朝阳孙河、门头沟两宗地以41.3亿元的总价起拍。

 

其中孙河地块的起拍价就已高达40亿元,且规定未来商品住房销售均价不超过6.8万元/平米,最高销售单价不超过7.1万元/平米。尽管如此,最终该地块仍然触及价格上限,最终泰禾以59.6亿加36%自持收入囊中,溢价率49%。

在如今的土地市场上,土地属性优异的地块从来不乏房企的拼抢。但相对前几年的火热势头,如今,房企拿地要理性了很多,市场上已经较少出现竞拍成为“全自持”用地的地块了。

 

事实上,随着销售规模增长,冲刺千亿成为部分房企的强烈愿景。而拿地,就成为了这些房企版图上最为重要的一张拼图。根据机构给出的数据,无论是重点城市土地成交金额,还是房企拿地金额,上半年仍是创下了历史新高。

 

克而瑞数据显示,今年前8月,拿地排名前三十的房企新增土地价值与新增土地建筑面积,已接近去年全年的总量。中指院数据则显示,今年前8月,全国300个城市土地出让金总额为2.2万亿元,同比增加约34%。

 

可在这些亮眼的数据之下,一些转变已经悄然发生,似乎只是表面撕开了一条裂缝,看似不起眼,实则如冰山开裂,很快将迎来一次大震动、大变革。

部分龙头房企在拿地上,表现出了比以往更为谨慎的态度。

 

碧桂园称,要以更审慎、务实的策略补充优质土地储备。万科也表示,坚持审慎投资策略,推进投融资一体化。

 

土地储备惊人并一直追求规模的恒大,忽然画风一变,给出了明确的控制拿地总量的指标。恒大称,未来将采取更为谨慎的拿地策略以节省土地款项支出,在2017年7月至2020年6月,将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。

 

龙头房企的判断,并非毫无凭据。近日多家房企均表示,接下来要追求利润、降低负债,连一向追求规模、强势进取的恒大、融创等房企均定下了明确的将负债指标,自然在拿地上,也会变得更加谨慎。

 

为了分摊投资风险,在拿地方式上,目前房企也更多地采取了收并购和合作拿地的形式。通过强强联合整合资源,保证高价地产品竞争力的同时降低资金风险。在非公开市场上,融创等房企通过收并购方式也取得了大量土储。

 

究其原因,整个行业的大势已经发生变化,房企从单纯追求规模,逐渐转为保规模、冲利润。引申到拿地上,一二线城市优质地块,不但门槛高,而且条件苛刻,要将这些土地转化为现金利润,无益于“戴着镣铐跳舞”,是一件十分具有挑战性的事。

 

更何况,在调控毫无放松征兆、融资继续紧缩的背景下,房地产资金预期和高负债压力不可小视。这不仅引起征信机构的关注,还受到国资系统的警示。


9月5日,湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”。该要求称,从9月5日起,湖北省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则,严控风险。同时,要求在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。

 

此外,国土资源部有关负责人在近日召开的全国土地利用管理工作会透露,近期国土部将在房地产热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

 

从以往经验来看,每当楼市低迷时,房地产开发企业为降低入市风险通常会选择延迟开工。国土部此次严厉出招,也意味着此前,房企通过斥巨资大口“吃下”土地,然后囤地、再择机入市的做法已经很难行得通了。接下来房企对于土地市场,并非是不考虑拿地,而是基于风险的判断,会显得更加谨慎,从布局区域到拿地方式,也更加考验企业的战略眼光。


编辑:心机的小编




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